Certificato abitabilità? Requisito essenziale per la compravendita.(Cass. 629/2019)

In caso di compravendita immobiliare  il venditore che garantisce la corretta regolarità urbanistica dell’immobile deve necessariamente fornire al promissario acquirente documentazione attestante tale regolarità.

Rientra nella documentazione il certificato di abitabilità, che costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto da incidere sull’attitudine del bene ad assolvere la propria funzione economico-sociale.

La rinuncia  del promissario acquirente di stipulare un contratto di compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità, agibilità e conformità alla concessione edilizia è giustificato dall’interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e commerciabilità del bene. Il rifiuto è, infatti,  legittimo anche se la mancanza di tali certificati dipende dalla inerzia del Comune.

Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché anteriore all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000).

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